N°03  Dossier
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Le foncier : une contrainte ou un atout pour les entreprises jurassiennes ?

Le foncier : une contrainte ou un atout pour les entreprises jurassiennes ?

La situation économique, dans le Jura comme ailleurs dans l’hexagone, n’a jamais été aussi floue que depuis quelques mois. La nouvelle Région Bourgogne-Franche-Comté se met lentement en place, notamment sa politique économique d’aide aux entreprises qui n’est pas encore définie clairement ; le Conseil Départemental, via la loi NOTRe, abandonne son rôle de soutien à l’implantation d’entreprises ; les communautés de communes à compétence économique n’ont pas les moyens financiers ; les communes n’ont quasiment plus la main… Dans ce contexte où la concurrence entre les territoires est encore très vive, comment les chefs d’entreprises anticipent-ils une création ou simplement une extension de bâtiment ? Se sentent-ils soutenus ? Que souhaitent-ils ? Les projets sont-ils bloqués ?

Dans le Jura, le prix du foncier en zones industrielles ou d’activité oscille entre 7€ et 45€ le m2 selon que l’on se situe dans un secteur porteur ou pas. Les taxes foncières, elles, varient du simple au triple, là encore en fonction de la situation géographique et du dynamisme économique local. Ces seules données comptables ne sont pas des éléments prépondérants dans la prise de décision. Si le prix d’un terrain a son importance, il n’est qu’un élément parmi d’autres. Les entreprises recherchent surtout une écoute, un échange avec les collectivités et une réactivité quasi-instantanée. Ils veulent se sentir bien et c’est souvent sur leur image que les territoires attirent des entreprises… ou les repoussent.

A Dole, à Lons le Saunier, à Saint-Claude, à Arbois, à Moirans, des chefs d’entreprises racontent pourquoi et dans quelles conditions ils se sont installés ; des élus expliquent comment ils ont répondu aux attentes des uns et des autres dans un cadre juridique et administratif très contraint.

Christian Di Giuseppe, Gianni Moule à Lavancia :

Gianni Moule est une société de 13 personnes, dont trois dans le bureau d’études, spécialisée dans la fabrication de moules (centres d’usinage, tour à commande numérique, rectifieuses, perceuses, etc.) et d’outillage basée à Lavancia dans le Jura depuis bientôt 10 ans.

m-di-giuseppe-giani-moules-jeanmarcbaudet«La taxe foncière est trois fois moins chère à Dortan, à 2kms ! »

« Je n’ai pas eu à discuter le prix du foncier puisque j’ai racheté l’entreprise en 2007. Il y avait un bâtiment de 1200m² et un terrain de 2500m² en zone industrielle de Lavancia, ce qui me laisse la possibilité de m’agrandir de 1000m² dans l’avenir. En fait, auparavant j’étais installé dans l’Ain et je souhaitais revenir à Lavancia, c’est la que je vis et ça me semblait plus simple, de toute façon c’était le seul bâtiment à vendre. J’ai repris le bail qui courait jusqu’en 2020 et je l’ai soldé en 2014 pour ré étaler les échéances. Si je n’avais pas trouvé, je serais parti à Oyonnax, là-bas il existe des terrains disponibles et la taxe foncière est moins élevée qu’à Lavancia…

Je ne regrette pas de m’être installé là, ce que je regrette c’est de payer si cher de taxes dans le Jura ! Le Conseil Régional m’a aidé pour revenir, mais depuis on m’a largement repris d’une main ce qu’on m’avait donné de l’autre. A Dortan, à 2km d’ici, le foncier est trois fois moins cher, je crois que si j’ai une opportunité dans l’Ain je la saisirai, ici la taxe foncière est exorbitante et, surtout, injustifiée. Je paye 10770€ pour 1200m². J’ai bien essayé de discuter, mais on m’a dit que c’était comme ça ! »

Jean-Pascal Fichère, Président du Grand Dole :

« On ne peut rien faire tout seuls ! »

« Aujourd’hui, la situation est floue. Le Grand Dole dispose de plusieurs dizaines d’hectares à Innovia, aux Epenottes et sur la zone de Foucherans, nous avons les capacités d’accueillir des entreprises, le terrain est vendu entre 15 et 45€ selon s’il est situé sur une zone commerciale ou sur une zone industrielle, mais les terrains ne suffisent pas, il faut accompagner ces entreprises… Jusqu’à maintenant, le Conseil Départemental avait une politique de soutien aux entreprises par l’intermédiaire d’Expansion 39, mais il a fait savoir qu’avec la loi NOTRe, cette aide serait supprimée et qu’il allait se retirer de cette structure, renvoyant ce sujet aux communautés de communes et à la Région, mais nous n’avons pas les moyens, on ne peut rien faire tout seuls… Nous travaillons également avec Batifranc qui est une structure régionale pour le développement des entreprises. Dorénavant, c’est le Conseil Régional qui a en charge le développement économique, mais sa politique en la matière n’est pas encore arrêtée. Pour l’instant, nous sommes dans une phase de tâtonnement et il est essentiel pour nous d’avoir des solutions à apporter aux entreprises. Aujourd’hui, nous construisons les bâtiments et nous les louons, mais il faut bien financer ces bâtiments ! C’est à ce niveau qu’il nous faut des soutiens… Nous avons également engagé une autre réflexion sur la spéculation foncière pour que des terrains achetés 25€ ne soient pas revendus 40€ quelques années après! Nous réfléchissons à la mise en place d’une clause permettant de majorer le prix du terrain s’il est revendu avant dix ans. »

Serge Lacroix, Maire de Moirans, Vice-Président Jura Sud

«Le foncier entre peu en ligne de compte. »

« Quand un industriel nous contacte, il est important de savoir si c’est un projet immédiat ou pas et, de toute façon, réagir très vite. A Moirans, dès qu’un local professionnel se libère, il est quasiment pris tout de suite parce que les prix sont moins chers dans des bâtiments anciens qui conviennent bien à des petites entreprises.

Aujourd’hui, nous avons des demandes et aussi des contacts, il faut rencontrer les industriels, c’est très important. Il reste de la place sur notre zone de Charchilla et une autre de 7 hectares est prête en face du bâtiment logistique de Smoby, le long de la déviation. Le terrain est vendu au prix coûtant, entre 10 et 15€ le m². En fait, c’est le prix d’achat moins les aides que l’on peut avoir de la région, de l’État et jusqu’à présent du département. Il faut savoir que la concurrence est rude entre les territoires et il serait judicieux que les aides aux collectivités soient les mêmes d’un endroit à l’autre… De toute façon, elles ne sont pas incitatives, il vaut mieux profiter des emprunts à un taux très bas. Ce qui compte, c’est de pouvoir proposer tout un ensemble de services autour (hôtellerie, restauration, loisirs) pour les salariés, les clients. Il faut que l’industriel se plaise sur le territoire, le prix du foncier n’est pas déterminant dans un plan de financement. L’un de nos atouts, c’est d’être à une heure de Lyon, de Genève, à trois quarts d’heure de Champagnole et du Haut-Jura, à une demi-heure de Lons et à vingt minutes de Saint-Claude et Oyonnax ! »

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Christophe Gay, directeur de SCIT à Saint-Claude

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Saint-Claude Innovation Technique : Entreprise Sanclaudienne spécialisée dans la mise en œuvres et l’usinage de matériaux composites hautes performances (carbone, fibre de verre) pour l’aéronautique, l’industrie, le sportle luxe, la lunetterie, le médical, fait partie du groupe Rexiaa (8 entreprises). En 2015, elle embauche 49 salariés pour un CA de 5,2 millions d’euros.

« L’entreprise a été créée en 2000 avec 7 personnes dans les locaux existants. En 2013, nous avons déposé un permis de construire pour une extension de 600m² parce que nous étions à l’étroit, la mairie (propriétaire de la zone artisanale d’Etables) a suivi de près le dossier. Cette année, nous avons à nouveau déposé un permis pour 700m² constructibles, mais n’avons lancé qu’une partie d’extension. Nous avons trois ans pour lancer le solde du projet. C’est la ville qui nous a vendu 800m² de terrain car nous sommes très enclavés, beaucoup d’échanges ont eu lieu, avec le maire et les élus, qui ont été à l’écoute et qui se sont déplacés pour finalement faire avancer les choses rapidement. La ville a pris en compte notre demande.

Les collectivités sont aussi là pour soutenir les entreprises dans leurs projets. Nous, ce qu’on demande, c’est de pouvoir rencontrer les élus, échanger avec eux et trouver rapidement une solution. Le foncier peut être cher à Saint-Claude dans certains cas, mais il est réglementé par France Domaines. Les élus doivent suivre semble-t-il les recommandations. Certains ont choisi d’aller s’installer ailleurs, nous nous sommes renseignés, mais le projet a été abandonné. Le foncier, on le paye à vie pour certains points, il faut tout regarder, il faut que cela reste attrayant pour les entreprises… »

Florian Pierre, directeur de la communauté de communes Arbois, vignes et villages

« Regrouper les intercommunalités permettra une offre élargie »

« Au 1er janvier 2017, les communautés de communes d’Arbois, Poligny, Salins vont fusionner en application de la LOI NOTRe, chacune a encore un potentiel de développement, il n’est donc pas prévu  de créer de nouvelles zones dans l’immédiat.

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Sur Arbois, une opération foncière de 4 hectares a été réalisée en 2005 à la zone d’activité économique (ZAE) des Prés Magnins aux Arsures. Les six parcelles ont été vendues en six mois. Sur la ZAC de l’Ethole (zone d’aménagement concerté), le projet est plus ambitieux (80 hectares au total dont 40 sont occupés par la zone industrielle existante créée dans les années 1970). Actuellement, la communauté de communes est propriétaire de 30 hectares et va en aménager une dizaine dans le secteur Est en deux étapes : la première de 5 hectares pour une douzaine de parcelles en cours de finalisation s’achèvera à la fin 2016 et la seconde de 5 hectares (12 parcelles également) devrait être prête à la fin 2017. Sur cette zone, les terrains sont vendus de 15 à 25 € le m². Ce prix de vente est bien inférieur au prix de revient d’aménagement des parcelles.

A Poligny, une centaine d’entreprises occupent déjà 64 hectares sur 90 au total. A Grimont Sud (autour d’Intermarché) il reste encore 4000 m² vendus 25 € le m² et aux Velours 3, il reste 3,5 hectares disponibles au prix de 12 € le m². Il restera 9 hectares à urbaniser aux Velours 4.

A Salins, il existe 3 zones : celle des Mélincols où une quinzaine d’entreprises occupent 8,4 hectares dont 6 sont disponibles et en partie déjà viabilisés. La Zone des Faïenceries « ancienne friche industrielle  » réhabilitée depuis 2005, permet d’offrir  encore quelques m² de bâtiments et la zone de Champtave à Bracon doit prochainement s’étendre dans le cadre d’un projet immobilier en cours d’études. »

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Christian Trouilhet, PDG de la société d’exploitation Bricomarché, Montmorot

«Il est encore possible de trouver de la place sur Lons pour un gros projet ! » jeanmarcbaudet-m-trouilhet-bricomarche-montmorot

«En 2006, le groupement des Mousquetaires a racheté à M. Billon l’ensemble de ses locaux et de ses terrains sur le site de Montmorot. Il y avait un bâtiment bricolage de 4000 m² et de l’autre côté de la route une jardinerie de 6000m² ainsi que des réserves. Cette disposition n’était pas pratique et il y avait un problème de vétusté et de sécurité pour les clients, il aurait été difficile de poursuivre selon la même configuration. Le projet de regroupement sur un seul site a mis dix ans pour sortir, il a fallu désamianter les bâtiments et raser au total 14000m² et il manquait de la place, nous avons donc racheté 4 hectares à un propriétaire privé à l’arrière de notre terrain, il était classé constructible dans le PLU de Montmorot, il a ensuite été déclassé, puis après une décision du tribunal reclassé constructible. Le projet aurait pu prendre trois ans de moins…

Actuellement, nous sommes dans une phase d’extension, nous avons échangé des terrains avec Comptoir du Bois et récupéré une plateforme de près de 20 000m² sur laquelle nous allons déposer un dossier d’agrandissement de notre bâti-drive, ce projet ne pourra voir le jour qu’après avoir obtenu les autorisations administratives nécessaires. Ce site est intéressant car il permet de regrouper nos magasins et d’offrir à la clientèle le plus gros Bricomarché de France. Le coût des terrains sur cette zone reste convenable et les taxes foncières supportables, nous avons travaillé en étroite collaboration avec ECLA et les villes de Lons et Montmorot, notamment pour la construction du giratoire financé par le Groupement des Mousquetaires et la réfection du pont qui a duré 8 mois. Même si le projet a failli ne pas voir le jour à plusieurs reprises compte tenu des difficultés (construction d’un mur de soutènement de 100m de long), c’est pour nous une bonne opération puisque notre clientèle a augmenté de 70%. »

Laure Lebon, sous-préfète de Saint-Claude :

«L’Etat a un rôle de facilitateur. » mme-la-sous-prefete-de-st-claude-copie

« Je suis en poste depuis un peu plus d’un an et sur le Haut-Jura il n’y a pas eu d’implantation d’entreprises de taille significative. Nous venons de terminer l’accompagnement de Tadéo qui a pu s’implanter dans un secteur très rural. Ce soutien s’inscrit dans une convention de revitalisation nationale, sur crédits DGEFP, mise en place en parallèle à la convention de revitalisation « Vivendi » qui a profité au Haut-Jura  à partir de 2008 après le redressement judiciaire de Smoby. En cinq ans, jusqu’en 2013, le fonds Vivendi a versé 1,5 million d’euros auxquels s’est ajoutée une aide des banques sous forme de prêts participatifs. 42 entreprises ont été concernées, dont Comotec et Mécaplast et 54 millions d’euros investis, 545 emplois ont été créés, mais aujourd’hui le gros souci reste Logo où nous devons accompagner la restructuration. L’Etat a un rôle de facilitateur : réunir les entreprises, les collectivités, réduire les difficultés administratives, gagner du temps. L’exemple-type reste la plateforme de Smoby à Moirans où 9 mois ont suffi entre le moment où le dossier a été déposé et le démarrage des travaux.

Au niveau du foncier, l’Etat veille, par le contrôle de légalité, à ce que les collectivités proposent des terrains à des prix justes, basés sur l’estimation des domaines. Il existe de fait une concurrence des territoires dans les vallées du Haut-Jura, c’est une difficulté pour les communautés de communes, mais je crois qu’il faut désormais travailler davantage sur l’attractivité. Le Haut-Jura n’est pas suffisamment connu, l’image qu’il donne de lui ne séduit pas. Les habitants pensent qu’ils sont enclavés, mais ce n’est pas exact. La connexion haut-débit est évidemment nécessaire et peut-être faut-il accepter que le Haut-Jura ne soit plus une terre de fabrication et trouver d’autres moyens de développement, d’autres solutions, le tourisme en est une…»